* Actualizado en : http://www.adrianosi.com/blog/variaciones-en-lau-ii/

¿A qué ley modifica? A la ley Ley 29/1994 de 24 de Noviembre que ha sido la ley marco de alquiler en España .http://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1994-26003

¿Cuándo se modifico la LAU del 94?

Ley 13/1996, de 30-12-1996 (BOE de 31/12/96)

Ley 50/1998, de 30-12-1998 (BOE de 31/12/98)

Ley 55/1999, de 29-12-1999 (BOE de 30/12/99)

Ley 1/2000, de 7-01-2000 (BOE de 8/01/00)

Ley 19/2009, de 23-11-2009 (BOE de 24/11/09)

Ley 39/2010, de 22-12-2010 (BOE de 23/12/10)

¿Cuándo entra en vigor la nueva LAU? El consejo de ministros ha aprobado el anteproyecto de ley y ahora tendrá que pasar por el parlamento. Por lo que podrían quedar todavía meses para su entrada en vigor.

¿En el anteproyecto de Ley, qué es lo que varía?

 ¿Los cambios de la LAU serán retroactivos? No, sólo a los nuevos contratos una vez aprobada por el parlamento la ley.

¿Se deben declarar los ingresos de las rentas de alquiler en la declaración de la renta? Si, como otro rendimientos (de capital, trabajo…) deben ser declarados.

¿Como tributa en la declaración de la renta? Como capital inmobiliario.

¿En que formulario del programa padre sale? Programa PADRE 2011 Página 4 (I) . En el PADRE de 2012 esta por ver, pero probablemente no cambie de ubicación.

¿Que gastos deducibles y deducciones existen?

Son gastos deducibles :

– Intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos para la adquisición de la vivienda (caso de hipoteca por ejemplo).
– Los gastos de reparación y conservación del inmueble pero no los de ampliación o mejora (materiales de construcción, termo-calentador de agua, TDT, televisión,…)
– Electrodomésticos y muebles se amortizan al 10% cada año hasta la totalidad de su coste.
– Los costes de formalización del contrato de arrendamiento (comisiones de agencias por ejemplo).
– Tributos, recargos no estatales, tasas y recargos estatales siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador (el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.), las tasas por limpieza, recogida de basuras y alumbrado entre otros)
–  Los contratos de seguro, como los de responsabilidad civil, incendio o robo que tengan por objeto los bienes (vivienda en este caso) o derechos productores de los rendimientos.
–  Las cantidades destinadas a servicios o suministros (luz, agua, gas, teléfono).
– Los gastos de administración, vigilancia, portería, cuidado de jardines y otros servicios personales devengados por terceros (caso de la comunidad de vecinos muy en general)
–  El importe que se destine a la amortización de la vivienda, por su depreciación efectiva. Este valor se calcula aplicando un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste por la compra de la vivienda o el valor catastral, ambos sin incluir el valor del suelo.
– Los saldos de dudoso cobro que estén debidamente justificados
– …

Si intereses, gastos de conservación y de reparación superan la cuantía de los ingresos por rentas, se pondrá como tope de suma de intereses, gastos de conservación y reparación la suma de los ingresos por rentas (ejemplo 2, abajo).

Acorde a artículo 23 de la ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la renta de las personas físicas , son posibles las siguientes deducciones :

– si el inquilino tiene entre 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al valor del iprem (7.455,14 euros actualmente), el propietario puede deducirse el 100% de las rentas obtenidas.
– si el inquilino tiene entre 18 y 35 años y unos ingresos mayores que el iprem, y además el contrato de alquiler se firmó antes del 1 de enero de 2011, el casero puede deducirse el 100%
– en otros casos, la reducción será del 60%

En el caso de alquilar la casa a un familiar existen unas salvaguardas para evitar casos fraudulentos. Los ingresos declarados por el alquiler descontados los gastos deducibles no pueden ser inferiores al 2% del valor catastral (o el 1,1% si este valor catastral ha sido revisado o modificado y hayan entrado en vigor a partir del 1 de enero de 1994), estableciéndose este valor como el mínimo a declarar.

Hay que tener en cuenta que los gastos por intereses y los de conservación conjuntamente no pueden exceder de de los rendimiento íntegros obtenidos, ese exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.

¿En caso de ser vivienda habitual? Si el propietario opta por arrendar la vivienda habitual en vez de utilizarla él mismo, no podrá beneficiarse de la deducción correspondiente a la vivienda habitual por la inversión realizada durante el periodo que esté alquilada, ya que en ese caso, la vivienda pierde el carácter de habitual.

Asimismo, si la vivienda no se ha habitado al menos durante 3 años y se alquila antes de este plazo el propietario perderá el derecho a las deducciones practicadas hasta ese momento.

¿Se prevén cambios por parte de la agencia tributaria en materia de alquiler? No han sido citados por el Ministerio de Fomento ni por el Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas  y por tanto no parece que esté en el foco del gobierno. Cabe la posibilidad de que la creación de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb, popularmente conocido como banco malo) y su irrupción el mercado de alquiler conlleve algún cambio en legislativo en leyes y tributación de alquiler.

¿Algunos ejemplos numéricos? 

Ejemplo 1 :

Vivienda arrendada por 900 mensuales a matrimonio de 44 años él y 44 años ella a 31 de diciembre de 2012.  La vivienda adquirida en 1996 por 100000 € y 8000 € de gastos. La compra fue financiada mediante un préstamo hipotecario de la Caja “X”, por el que se ha pagado durante 2012, 1400 € de intereses y 2000 € de amortización de capital. El valor catastral de la vivienda asciende a 45000 €, siendo el 40% valor de suelo. Se han adquirido un termo 200 € y unos muebles por valor total de 800 € durante 2012.

Los gastos de esta vivienda durante 2012 han sido :

– IBI 240 €
– Comunidad de vecinos 900 €
– Reparación de fontanería 400 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 900*12                                                       10800
Gestos deducibles :
– Intereses :                                                                                1400
– Comunidad :                                                                              900
– Gastos conservación :                                                              400
– Gastos reparación/reposición :                                                 200
– Impuestos :                                                                                240
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*108000)                                                    1944
* Muebles (10%*800)                                                                     80
Total Gastos deducibles:                                                           5144
Rendimiento neto : 10800-5144                                                 5656
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*5656            3393,6
Rendimiento neto reducido : 5636 – 3393,6                               2242,4

Ejemplo 2 :

La propietaria alquila la vivienda a su hermano de 30 años por 300 € mensuales. La vivienda se adquirió en 1995 por 150000 € (con gastos incluidos) y el valor catastral es de 38000 €, correspondiendo al 33% el valor del suelo.

Los gastos de la vivienda han sido :

– IBI 100 €
– Interés préstamo 4000 €
– Amortización capital 3000 €
– Comunidad 800 €
– Instalación bomba de calor/frio (1/7/2011) 1500 €

Será el mayor entre los dos siguientes cálculos :
1. Diferencia entre ingresos y gastos deducibles :
Ingresos Íntegros : 300*12                                                        3600
Gestos deducibles :
– Intereses (limite a las rentas..):                                              3600
– Comunidad :                                                                              800
– Impuestos :                                                                               100
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*150000)                                                   2700
* Bomba de calor/frio (6/12 * 10% * 1500)                                   75
Total Gastos deducibles:                                                          7275
Rendimiento neto : 3600-7275                                                -3675
Reducción por arrendamiento de vivienda : 60%*-3675        -2205
Rendimiento neto reducido : -3675 – -2205                             -1470
2. 2% del valor catastral : 2%*38000                                          760

Por tanto es 760 (si fuera -1470, por alquilar la vivienda Hacienda devolvería dinero!!!!)

Ejemplo 3 :

La vivienda arrendada desde 1 de Enero de 2009 a un matrimonio cuyas edades a 31 de Diciembre de 2012 eran 36 y 32 años por 1000 €/mes. Ambos conyuges superan en ingresos el IPREM para el ejercicio 2012. La vivienda fue adquirida por herencia en 2006 con unos gastos y tributos de herencia de 4500 €. El valor catastral de la vivienda es a fecha de 2012 de 45000 € siendo el 40% valor de suelo. Los gastos en 2012 fueron :

– IBI 350 €
– Comunidad 900 €

Por tanto :
Ingresos Íntegros : 1000*12                                                      12000
Gestos deducibles :

– Comunidad :                                                                                900
– Impuestos :                                                                                  350
– Amortización :
* Vivienda (3%*60%*45000)                                                          810
Total Gastos deducibles:                                                             2060
Rendimiento neto : 12000-2060                                                   9940
Reducción por arrendamiento de vivienda :
50%(100%*9940)+50%(60%9940)                                              7952
Rendimiento neto reducido : 9940 – 7952                                    1988

OS DESEAMOS :

¡FELICES FIESTAS!

Y QUE 2013 VENGA CARGADO DE SALUD, PAZ Y FELICIDAD PARA TODOS.

Adriano Servicios Inmobiliarios

¿Qué es? Es el nuevo peaje progresivo en el consumo de electricidad incluido en la Tarifa de Último Recurso (TUR) que aplicará a partir de enero según el Ministerio de Industria, Energía y Turismo.

¿A quien aplica? A los consumidores que están bajo el régimen de Tarifa de Último Recurso (TUR).  

¿Cuándo aplica? El borrador remitido a la Comisión Nacional de la Energía (CNE) indica que el 1 de Enero de 2013. Podría haber alguna variación del última hora por la difucultad de adaptar los sistemas informáticos de facturación.

¿Qué cambia? La nueva tarifa establece tramos de consumo por contrato (con independencia de los habitantes de la casa, su tamaño, localización u otra cualquier consideración).

¿Cómo son los tramos? A partir de este umbral y hasta los 10 kW, habrá siete perfiles de consumidor, cada uno de ellos con cinco tramos en función del consumo.

El primer perfil oscila en la potencia de entre 3 a 4 kW, el segundo perfil oscila en la potencia de entre 4 a 5 kW, y así sucesivamente, hasta los 10 kW.

En el caso del primer perfil, consumo entre 3 y 4 kW, el consumidor pagará según el tramo en el que se encuentre:

1º tramo: 0,00138 euros por kilovatio hora (kWh) cuando consuma entre 190 y 224 kWh

2º tramo: 0,00276 euros para el tramo entre 225 y 259 kWh

3º tramo: 0,00483 euros para el comprendido entre 260 y 293 kWh

4º tramo: 0,00759 euros para el comprendido entre 294 y 328 kWh

5º tramo: 0,01104 euros para consumos entre 329 y 363 kWh.

El precio del kilovatio hora es el mismo en los siguientes perfiles de potencia, si bien las horquillas de inicio del tramo son superiores. Como ejemplo, el consumidor medio español, que tiene entre 4 y 5 kW contratados (2º perfil), entrará en el modelo de tramos tras consumir 247 kWh, y superará el primer tramo a los 292 kWh, el segundo tramo a los 337 kWh, el tercer tramo a los 382 kWh y el cuarto tramo a los 427 kWh.

¿Si no tengo Tarifa de último recurso (TUR) puedo ponerla? Dependerá del contrato con la eléctrica. Sin embargo, a corto plazo todos lo contratos se adaptaran de una u otra manera a este sistema.

¿Varían el resto de conceptos de la factura (alquiler de contador, impuesto electrico…)? Por el borrador del ministerio parece que no.

¿Qué es? Es un documento que describe lo eficaz que es una vivienda en cuanto al consumo de energía.

¿Cuándo entra en vigor? A partir del 1 de enero de 2013, cada vivienda usada que se venda o alquile en España deberá contar con un “certificado de eficiencia energética”.

¿Cómo funciona? Todos los propietarios que deseen vender o alquilar su vivienda deberán tener disponible para el comprador o inquilino este certificado. Están excluidos del real decreto, los edificios y monumentos protegidos, los lugares de culto o los edificios de viviendas que sean objeto de un contrato de arrendamiento por tiempo inferior a cuatro meses al año, entre otros.

¿Quién debe obtener y pagar el certificado? Será el propietario de la vivienda, edificio o local el responsable de obtener y abonar el coste de este certificado, obligatorio para poder vender o alquilar el inmueble. Además del estudio para obtener el certificado, cada vivienda analizada recibirá una serie de recomendaciones de mejora que permitirán aumentar al menos un nivel en la escala de eficiencia energética si la calificación es “B” o “C”, o dos cuando la vivienda originalmente cuenta con una calificación “D”, “E”, “F” o “G”.

¿Quién expide los certificados? El certificado de eficiencia energética ha de ser otorgado por un técnico habilitado para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, en base a un programa informático de certificación reconocido oficialmente.

¿Cuánto va a costar? Se desconoce con exactitud el coste final que puede alcanzar para el propietario tramitar el certificado energético, porque será un coste que marcará el propio mercado. Comparativamente con otros países de Europa, donde ya está implantado, el precio para unos 100 metros cuadrados de vivienda rondaría los 250 €.

¿Qué vigencia tiene un certificado? Durante un periodo continuo de 10 años a partir de su emisión con independencia de que la vivienda este alquilada o no en ese periodo.

¿Se puede “suspender” en el certificado? Actualmente en el Real Decerto no esta contemplado y sólo tiene propósito informativo para comprador o potencial inquilino.