¿Qué son?

Un tipo de seguro que cubre posibles siniestros en las zonas comunes de una vivienda.

¿Son obligatorios?

Si bien en la Ley de Propiedad Horizontal no se considera el seguro como obligatorio, sí se establece que en el fondo de reserva (5%) haya una dotación para contratar un seguro para los daños en la finca o a terceros, o para llevar a cabo el mantenimiento del inmueble.

En algunas comunidades autónomas, ha pasado a tener el carácter obligatorio, como por ejemplo Madrid para las construcciones posteriores a 1999.

¿Quiénes firman el contrato de Seguro?

La compañía de seguros a través de uno de sus representantes cualificados y el presidente de la comunidad de propietarios por otra.

¿Cuáles son las coberturas básicas?

Suelen ser estas :

– Incendio, implosión, explosión, rayos
– Daños causados por la electricidad
– Impacto > Lluvia, viento, pedrisco y nieve
– Inundación
– Achique, desembarre y extracción de lodos
– Otros gastos
– Intervención de cuerpos de extinción y salvamento
– Gastos de demolición y desescombro
– Pérdida de alquileres
– Inhabitabilidad
– Gastos de obtención de permisos y licencias (Primer Riesgo)
– Reconstrucción de jardín (Primer Riesgo)
– Reconstrucción de documentos (Primer Riesgo)
– Daños estéticos
– Asistencia

¿Cuáles son opcionales?

Suelen ser estas :

– Rotura de espejos, lunas y cristales
– Daños por agua
– Daños con origen en heladas
– Daños sin origen en heladas
– Gastos de extracción de lodos
– Avería de maquinaria
– Responsabilidad Civil Propietario
– RC Patronal
– RC propiedad de perros para guarda y custodia
– RC presidente, vicepresidente, secretario y administrador nombrados por la Junta de Propietarios (límite 60.000€) Robo, Expoliación y Hurto
– Robo de instalaciones fijas del Continente
– Desperfectos en el edificio
– Hurto del Contenido Comunal
– Expoliación de dinero en efectivo, joyas, efectos personales de copropietarios e inquilinos
– Robo y expoliación de fondos comunitarios
– Sustitución de cerraduras y llaves
– Vandalismo
– Protección jurídica: Reclamación a propietarios por impago de gastos

¿Cuáles son las compañías más significativas?

MUTUA DE PROPIETARIOS
ALLIANZ
ASEFA
GENERALI
LIBERTY
ZURICH
HELVETIA
MAPFRE
CATALANA OCCIDENTE
AXA
REALE
OCASO

¿Qué precio suelen tener?

Depende de la comunidad, básicamente, si el edificio tiene o no muchos años. En edificios de nueva construcción  se pueden encontrar buenas ofertas en casi todas las compañías Ahora bien, hay que mirar que el producto sea completo y cubra las necesidades de la comunidad.

¿Se puede negociar el precio?

En general no. Pero al igual que con seguros de automóvil, el no dar partes puede rebajar la prima.

¿Necesito contratar un seguro en mi casa si la comunidad tiene ya uno?

Sí. El seguro de la comunidad sólo cubre los desperfectos ocasionados en las zonas comunes. Caso tipo de esto, es la avería de tuberías donde dependiendo de la zona, lo cubre el seguro de la casa o el comunitario.

¿Una instalación de una antena parabólica debe notificarse al seguro?

En la medida que es un nuevo elemento común se debe hacer constar.

¿Si se roba la recaudación de la comunidad de vecinos mientras se realiza o se transporta al banco?

Está bajo la cobertura de las pólizas de seguro en la medida de que lo robado es propiedad de la comunidad y será cubierto hasta el límite de robo contratado.

¿Qué ocurre si una persona ajena a la comunidad sufre un accidente en una zona común?

En este caso la póliza cubre a través de la responsabilidad civil que se tenga contratada. La cifra de responsabilidad civil es un parámetro muy importante en la contratación de un seguro.

¿Puede actuar contra morosos en la comunidad?

Cubrir su impago muy en general no, pero si se contrata en la póliza los servicios jurídicos, éstos se podrán usar para reclamar las cantidades debidas.

¿Cubre un robo en el garaje/trastero comunitario?

En general no lo cubren, al ser bienes privativos los robados. Por extensión, si el robo es en trastero privado, mucho menos dan cobertura.

¿Qué hacer en caso de siniestro?

– Comunicarlo a la compañía de seguros en menos de 7 días naturales. En caso contrario la compañía podrá reclamar daños y perjuicios a la comunidad por la tardanza en la notificación.

– Conservar todo lo posible que acredite el siniestro y sus circustancias (denuncias, partes de peritos, informes de terceros…).

En caso de que el siniestro sea un robo o hurto presentar denuncia y en la misma indicar la compañía y el numero de póliza suscrita. Si hubiera notificaciones judiciales, la comunidad tiene el deber de notificar a la compañía aseguradora  (por ejemplo que se ha apresado a los ladrones).

¿En caso de robo?

O hurto. Además del punto anterior, la compañía debe personar un perito para que notifique lo robado y a partir se vea que tiene cobertura y que importe se asigna como indemnización.

Si no hay acuerdo con la compañía, cada parte designara un perito. Si hay acuerdo, el tema queda cerrado, pero si no lo hay (entre los peritos) ambas partes designarán a un tercero. Si no hubiera acuerdo sobre quien debe ser este tercer perito, será el juez de primera instancia de la zona el que lo designe.  El dictamen del perito puede ser impugnado judicialmente, en el plazo de 30 días para la compañía y de 180 días para el asegurado. Si no interpone la correspondiente acción, el dictamen pericial devendrá inatacable.  Si el dictamen de los peritos fuese impugnado, la Compañía deberá abonar el importe mínimo de lo que pueda deber según las circunstancias que conozca. Si la compañía aseguradora retrasase el pago, la indemnización se verá incrementada con el interés moratorio establecido en la Ley.

¿Qué es un infraseguro?

¿Qué es una vivienda de protección pública?

También conocidas como viviendas de protección oficial (VPO) o viviendas protegidas, son viviendas de precio limitado y en general subvencionadas (directa o indirectamente) por el Estado (central, autonómico o municipal).

El objetivo de las viviendas protegidas es dotar de oferta asequible a colectivos de rentas bajas bien en forma de compra, alquiler o mixta.

¿Dónde se regulan?

Cualquiera de las administraciones puede impulsar vivienda de protección, pero con la cesión de la competencia de vivienda a las comunidades autónomas el eje motriz suelen ser estas.

El mecanismo de la mayoría de VPOs son los Planes de Vivienda (en la actualidad 2013-2016,  Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación ) impulsados por el Estado. En los planes de vivienda entre otras cosas, se dota de presupuesto a las ayudas a la compra, rehabilitación, alquiler y también detallan las exigencias sobre VPOs a las comunidades así como una dotación económica para su impulso. Es decir, se les marca a las comunidades el porcentaje de suelo destinado a VPO a la vez que se las compensa por la falta de ingresos. El Plan marca una seríe de mínimos a cumplir en las VPOs. Posteriormente las comunidades autónomas ejecutan los planes de VPO completando los requisitos y extendiendo a los municipios la promoción de VPOs a través de convenios marco de colaboración.

Es posible, que algunos ayuntamientos (sin convenio con su comunidad autónoma) a través de suelo municipal lancen VPOs, pero no suele ser el mecanismo habitual por el coste en la pérdida de ingresos sobre suelo.

¿Que tipos de vivienda de protección publica hay?

Pueden variar de una comunidad autónoma a otra,  pero tomando como referencia Madrid por ser quizás las más variada :

• Vivienda  con Protección Pública Básica (VPPB) 

• Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL)

• Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA)

• Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra (VPPA OC)

• Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra para Jóvenes (VPPA OC J)

• Vivienda de Integración Social (VIS)

¿Varían los tipos entre comunidades autónomas?

Sí. No todos los tipos expuestos arriba pueden tener su equivalente en todas las comunidades. El común denominador suelen ser las VPPL y las VIS.

¿Qué requisitios suele tener una promoción para poder ser VPO?

El constructor tiene topado el precio de venta por la administración que impulse la VPO. A cambio, la administración suele dar ventajas al constructor que van desde la aportación completa del suelo, mejoras en la financiación de la construcción a través de creditos a interés preferente…

El comprador adquiere la vivienda a un precio menor de mercado libre. En algunas ocasiones, además del precio se obtienen ventajas en financiación. La venta futura de la vivienda está limitada a condiciones de precio y/o tiempo (desclasifiación de VPO).

¿Se puede desclasificar una vivienda de tipo VPO?

Depende. Suelen contener condiciones de tiempo (hasta n años no se puede vender ni arrendar) y/o de precio (topado el precio de venta y/o arrendamiento). En cada promoción se fijan las condiciones, pudiendo darse el caso de no existir plazo de desclasificación (es decir, que quede topada la venta para siempre). Si se incumplen las condiciones fijadas en la pormoción de la VPO, se deberán afrontar penalizaciones (desde devolución de ayudas, a multas, intereses…). Es muy importante consultar las condiciones de desclasificación porque han variado mucho de unas comunidades autónomas a otras e incluso dentro de una misma comunidad.

¿Desde cuándo se llevan haciendo VPOs en España?

Como tales, desde el Decreto 2131/1963 . Anteriormente en los años 50 se desarrollaron planes de vivienda subvencionada y anteriormente durante los gobiernos de la república tambien hubo algunas iniciativas de ayudas a la vivienda aunque poco desarrolladas.

¿Cúal es el futuro de las VPO?

Un poco confuso. Por una parte las adminstraciones carecen de fondos para impulsar VPOs, por otra el mercado tiene vivienda de sobra, la caída de empleo-poder adquisitivo dificulta la compra y por último el acceso a credito hipotecario está en uno de los peores momentos de su historia. Es decir, a corto, no se espera VPO como tal. Las políticas de vivienda van más en la línea de promoción del alquiler.

Por otro lado, se esta dando casos de promociones que se han transformado (de modo legal, aunque un tanto aberrante) en VPOs con lo que oferta no falta, aunque es un tanto anómala.

¿Qué es una caldera doméstica?

Se llama caldera a un dispositivo contenedor que sirve para calentar agua. En los sistemas de calefacción la caldera es el artefacto en el que un combustible calienta agua, que luego se es distribuido por los emisores (radiadores por ejemplo) mediante una red de tuberías.

El propósito de las calderas domesticas es proporcionar calefacción (normalmente calentado agua como fluido caloportador) y agua caliente (llamada agua caliente sanitaria).

¿Qué tipo de combustibles se usan?

Los combustibles empleados pueden ser sólidos (leña, carbón), líquidos (fuelóleo, gasóleo) o gaseosos (gases licuados de petróleo ó GLP, gas natural). Dependiendo del combustible usado, el diseño de las calderas puede ser muy distinto.

En general, en ambiente doméstico lo habitual es gas natural y en menor medida gasoleo.

¿Qué tipo de tecnologías se usan?

Además de por el tipo de combustible, se clasifican, por el modo en que toman el aire para la combustión :

– Calderas atmosféricas  : Son las de funcionamiento mas simple y también más antiguo. La caldera toma el aire de la habitación para realizar la combustión. No esta permitido su instalación ni en baños ni habitaciones dormitorio. La caldera atmosférica además solo se puede instalar si se garantiza que el tiro en vertical de la salida de humos es suficientemente alta para que los humos salgan con facilidad, sin entretenerse. Las calderas atmosféricas se ven influenciadas por las condiciones atmosféricas: viento, lluvia.

– Calderas estancas : Están dotadas de un tubo de salida de gases concéntrico, lo que permite aspirar el aire del exterior y expulsar los humos por el mismo tubo de salida de gases. Gracias a esta disposición la caldera estanca es mucho más segura, permitiendo ser instalada en cualquier habitación, aunque sea dormitorio. Para la evacuación de gases dispone de un extractor que obliga a estos a salir al exterior. En las calderas estancas, las condiciones atmosféricas como el viento o la lluvia, prácticamente no afectan el correcto funcionamiento.

Por el tipo de combustión se clasifican en :

– Calderas de tiro natural : Son las más contaminantes y menos eficiente de los cuatro tipo. Por ello se va hacia la prohibición total de este tipo de calderas. En algunas zonas de España ya está prohibida su instalación por estas razones. Es raro ya encontrarlas en oferta comercial.

– Calderas estancas : Mas eficientes que las de tiro  natural, pero igual de contaminantes y también están en proceso de prohibición.

– Calderas de Bajo Nox : Son un tipo de caldera estanca. Para ser considerada de  bajo Nox deben limitar las emisiones de óxidos nitrosos a la atmósfera a un máximo de 750mg por kw de potencia que tenga la caldera y hora de funcionamiento. Son menos contaminantes y algo más eficientes que las estancas.

– Calderas de Condensación : Son las menos contaminantes y las más eficientes. Aprovechan el calor latente contenido en los gases de la combustión cediéndolo al sistema de producción de agua caliente y calefacción de la caldera, de esta forma son capaces de ahorrar hasta un 33% de combustible (por lo que emiten menos CO2).

Por tipo de sujección :

– Murales : Colgadas en pared y de forma rectangular casi siempre.

– De pie o suelo : Suelen ser más anchas que las anteriores y muchas de este tipo suelen ser exteriores.

¿Cómo potencia se necesita para un hogar?

Muy en general 25 Kw es más que suficiente para un hogar (hasta 150 metros cuadrados). Salvo casas mayores y/o mal aisladas y/o en zonas geográficas muy adversas (en la costa con fuertes vientos, en montaña,…). Más potencia implica, si no se usa en general , menos eficiencia.

¿Se pueden compatibilizar con fuentes renovables?

Si, es posible pero no es habitual. Por ejemplo, es posible y económicamente viable tener una placa termosolar que almacene el agua caliente en termo y sirva de alimentación para caldera. De ese modo la caldera toma agua templada y ahorra energía (muy en especial en calefacción). Indudablemente , estos modos mixtos de operación son el futuro (al igual que en automóvil los motores híbridos son realidades ya)

¿En qué rango de precio se mueven?

En marcas como Vaillant o Junkers (dos de las de más alta calidad) el precio de una caldera de codensación esta en torno a los 1500 €. Existen planes de financiación de las empresas gasistas, pero cuidado porque suelen ir vinculados a planes de mantenimiento (unos 10 € mensuales). El problema es que las subcontratas de las gasistas que dan esos planes no suelen ser muy eficientes (detección y reparación de averias ).

La marcas de calderas, estan ofreciendo financiación en condiones razonables estos ultimos años. Indudablemente son mejor opción que los planes de las gasistas.

¿Compensa cambiar?

Si la caldera tiene más de 20 años, casi en todos los casos la respuesta es sí. Al precio que está el gas, un aumento de eficiencia de un 20-30 % en el cambio, hace que unos pocos años esté más que amortizado el cambio.

¿Qué es un desahucio? 

Desalojo o expulsión legal de un inquilino por parte del dueño de la finca al privar al inquilino de la posesión (uso del inmueble) mediante una resolución judicial. Se aplica indistintamente al inquilino de vivienda de alquiler como a propietario con hipoteca sobre vivienda.

Al acto de desalojar físicamente a los ocupantes de la vivienda se le denomina lanzamiento. Al lanzamiento va un representante del juzgado, un cerrajero y en determinadas ocasiones representantes de las fuerzas de orden público.

¿Cuándo se produce un desahucio?

Tanto el caso de alquiler como hipoteca el desahucio se produce como el hecho final que se origina con un proceso de impago de renta o cuota de hipoteca.

¿Qué dice la ley?

En los últimos años las leyes han variado :

* En el caso de alquiler (la variación completa de la LAU se encuentra en : http://www.adrianosi.com/blog/variaciones-en-lau-ii/ ) , la ley ha variado desde Ley 37/2011, de 19 de octubre, llamada ley de desahucio “express”, para agilizar el proceso de desahucio. Con el impago de una renta (en general van as ser más) la maquinaria jurídica en apenas 2-6 meses (depende de la carga del juzgado) acaba en desahucio. El cambio más importante consiste en que el inquilino dispone de 10 días hábiles para desalojar el inmueble; enervar en los casos que proceda o alegar por escrito las razones por las que no debe todo o parte de la cantidad que le es reclamada o pagando todo lo debido para paralizar el desahucio.  Si no hace nada de lo anterior, sin necesidad de la celebración de juicio de desahucio, el secretario judicial dictara resolución notificando a la parte que pide el desahucio para que solicite su  ejecución.

¿Se puede parar?

Depende. En el caso de alquiler, en general el propietario no suele querer parar (vencidos los 10 días que mencionábamos arriba). Suele ser más paciente que un banco antes de ir juicio pero cuando va suele haber enconamiento personal y es más difícil de manejar (la frase más habitual es  : Yo lo que quiero es que se vaya!)

En el caso de hipoteca, depende mucho de entidad, deuda pendiente, histórico de pagos… Si la entidad estima que el valor de la deuda es inferior o similar al valor de la vivienda, es posible que acepte dación de pago. Si no es el caso, entonces intentará cobrar y no aceptará dación. Si no ve perspectivas de cobro a medio plazo, se lanzará a ejecución hipotecaria que suele acabar en desahucio.

¿Qué hacer?

Pagar si puede. La ley en España da pocas posibilidades al impago de renta de alquiler o de cuota hipotecaria por tanto con las leyes actuales, el inquilino o cliente de hipoteca tiene las de perder.

Si el caso es de alquiler, intente pactar antes del impago o de que éste sea severo porque siempre es más fácil y tiene más credibilidad al dar la cara. Evitar la secuencia de mañana pago, luego pasado… porque abrasa la paciencia del propietario y hace que el tema acabe siendo personal al sentirse burlado.

Si no puede pactar o no puede pagar esa cuota, póngase a buscar algo más barato rápido. Si su situación económica es especialmente delicada póngase en contacto con los servicios sociales de su ayuntamiento. Los servicios sociales están para evitar la situación de desamparo en especial si hay menores. No van a poder evitar el desahucio pero sí quizás tengan viviendas de baja renta a su disposición o ayudas directas sobre renta. Esto depende de cada ayuntamiento y comunidad autónoma.

En caso de ejecución hipotecaria, se trata de evitar a toda costa llegar a ese punto. Mucha de la banca acepta rebajas de cuotas, periodos de carencia,… úseles. Si no remonta su situación claramente, venda la vivienda y hágalo ordenadamente. Lo peor que le puede pasar es que vaya a subasta y se declare desierta. En ese caso la vivienda podría pasar al banco y además seguirle debiendo dinero.

En todos los casos póngase en manos de un abogado para defender sus derechos, pero tengo en cuenta una realidad : muy en general, su abogado no va a poder cambiar el proceso, pero si ver si su caso está en alguno de los contemplados por la ley para evitar desahucio o si tiene cláusulas abusivas en el contrato que le puedan dar ventaja negociadora o incluso parar el desahucio. Ahora bien, la ley de alquiler y la ley hipotecaria son  claras y por muy buen abogado que se tenga el juez no va a tener margen (aunque quisiera) para parar el desahucio si no esta contemplado por la ley.

En algunos casos , plataformas como Stop Desahucios han conseguido victorias en el paro de desahucios. Son pocas aunque muy visibles. En general han sido en casos con fuerte desgaste de imagen de una entidad bancaria (situaciones sociales atroces como ancianos, familias con hijos muy enfermos…) . La mayoría de las veces han luchado (a veces mucho, muchísimo) y han perdido. Y la resistencia numantina (y la esperanza de que a veces… hay dación o moratoria) ha llevado a no liquidar o salir de la vivienda en mejores plazos multiplicando los costes para el desahuciado. Téngalo en cuenta.

¿Qué es una subrogación de hipoteca? 

Es el acto de modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona (física o jurídica) por otra en el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación existente en dicho contrato. La subrogación en un préstamo hipotecario, supone el cambio de la entidad financiera ante la cual asume la obligación de pago el prestatario.

¿Qué ventajas podría tener una subrogación de hipoteca?

En general sería al menos una de las dos siguientes :

– Una modificación de los tipos de interés del préstamo.

– Un aumento de los plazos de devolución del prestamo.

Es decir, en ambos casos una reducción de la cuota del prestamo.

¿Qué desventajas podría tener una subrogación?

Una subrogación conlleva gastos. Estos gastos serían de notaría, gestoría, tasación, registro y en general comisión bancaria de cancelación de cancelación y/o apertura de hipoteca.

¿Merece la pena?

Depende. Como la subrogación conlleva unos gastos, va a depender de cuanto ahorremos en el cambio y cuanto nos cueste el cambio.

A modo orientativo :

– Los gastos de notaría suelen ser de hasta unos 250 € por cada 50000 € subrogados (es raro que pasen de 600 €)

– los gastos de gestoría suelen ser menores de 300 € en todos los casos.

– Los gastos de tasación suelen ser del 1 por mil del valor tasado. (200 000 € de tasación, 200 € de precio)

– El registro de la propiedad suele ser menos de 100 €

– Los de gastos de cancelación y apertura pueden ser de un límite del 1% del capital pendiente (1% cad entidad). Muy en general van a ser de menos del 0.5 %

Un coste medio orientativo sería de unos 1000 € para 100000 € de hipoteca subrogada

¿Y si en la subrogación además se produce una ampliación de hipoteca?

Entonces hay que pagar , además de los gastos anteriores , el Impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) por el importe de capital hipotecario incrementado. Su importe varia entre comunidades autónomas y es del orden dell 0,1% y el 1 % del el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc… (es decir , algo más que la diferencia de cuota por todas las mensualidades. Suele ser del orden del 150% del capital prestado).

¿Qué prudencias hay que tener?

Varias consideraciones :

– No aceptar jamás por teléfono ninguna oferta de ninguna entidad (sea quien sea). Pedir siempre la información por escrito.

– Revisar que el cambio de interés que hacemos es definitivo,sin cláusulas temporales ni añadidas.

– Es habitual subrogar ampliando hipoteca en operaciones de unificación de deudas. Aunque el tema merece un post propio, es importante señalar que son operaciones de alto riesgo (repiense sus gastos y cómo ha llegado hasta ahí) y debe tener muy en cuenta la comisión de la agencia unificadora de deudas (lo habitual es que sean muy caras cuando no astronómicas. Negocie…)

¿Cómo se reparten los gastos en los hogares españoles?

Según el Instituto Nacional de Estadística (www.ine.es), el gasto en los hogares españoles en 2012 se repartió de la siguiente manera:

¿Cómo ahorrar en: Grupo 1. Alimentos y bebidas no alcohólicas?

La Organizanción de Consumidores y Usuarios (www.ocu.es) publica cada año un informe de precios de supermercados por cada ciudad con distintos tipos de cestas. La suscripción vale dos €, pero puede ser de utilidad porque las conclusiones son anuales.

También puede ser de ayuda la web www.carritus.com, que permite definir una cesta de la compra y compararla entre los distintos supermercados.

¿Cómo ahorrar en: Grupo 2. Bebidas alcohólicas, tabaco y narcóticos?

El mejor ahorro en este caso es el no consumo (muy en especial en tabaco y narcóticos). Además del elevado precio del tabaco, el impacto a medio plazo para la salud debería ser disuasivo para cualquiera.

Una posible alternativa al tabaco son los cigarrillos electrónicos, que aúnan un ahorro en precio y son más saludables que el tabaco tradicional.

Respecto a las bebidas alcohólicas, la aplicación de www.carritus.com, también nos será de utilidad.

¿Cómo ahorrar en: Grupo 3. Artículos de vestir y calzado?

El evitar la compra compulsiva y fuera de temporada de rebajas nos va a hacer mucho bien al bolsillo. Aunque la oferta de vestido y calzado es muy marquista y los consumidores suelen estar fidelizados a algunas marcas (con el coste que eso implica), es posible ahorrar si usamos tiendas como:

– www.asos.com/es/ASOS-Colecci%C3%B3n-de-moda-de-mujer-y-ropa-de-hombre-Env%C3%ADo-gratuito-y-devoluciones/34/

– www.merkal.com

–www.zalando.es/

Por otro lado, casi todas las grandes superficies (e incluso algunos supermercados como Lidl o Aldy), tienen una sección de ropa de calidad aceptable que suelen usar como gancho para la venta de otros productos con más margen. A veces es interesante “dejarse querer” con sus ofertas de ropa y calzado, pero teniendo muy presente a lo que vamos (y no picar con otros productos muy promocionados pero con mal precio).

¿Cómo ahorrar en: Grupo 4. Vivienda, agua, electricidad, gas y otros combustibles?

Para vivienda depende de la situación:

– Si tiene hipoteca, conviene ojear en ofertas de banca para ver si es interesante una subrogación. Tenga en cuenta, que puede (casi siempre) haber gastos de cierre y apertura de hipoteca, pero es una decisión de papel y lápiz, es decir: ¿cuánto cuesta estar? ¿cuánto cambiarse? ¿cuánto tiempo se tarda en compensar el cambio?. A veces la mera amenaza de cambio de banco, hace que la propia entidad donde estamos mejore las condiciones unilateralmente. Su capacidad de negociación mejorará sustancialmente si lleva más de 5 años de hipoteca y no tiene incidencias de pago. Webs como: www.bankimia.com/hipotecas le ayudarán a tomar una decisión.

– Si tiene alquiler, ojear los portales de vivienda (www.enalquiler.com, www.fotocasa.es, www.idealista.es…) le puede ayudar a ver si el precio por metro cuadrado de su zona es el adecuado o no.

Ahorro en agua, es difícil pero no imposible:

– Llenar la lavadora a tope de capacidad.

– Llenar el friegaplatos a tope de capacidad.

– Cerrar el grifo al lavarse los dientes o afeitarse (una de las más fáciles y más eficaces).

– Ducharse en vez de bañarse.

– Arreglar grifos que gotean (se llegan a perder hasta 30 litros diarios).

– Colocar difusores y perlizadores en los grifos.

En electricidad, podemos hacer:

– Apague todo lo que no esté utilizando.

– Si va a comprar electrodomésticos entonces Clase A+ como mínimo. Si los que tiene, son de más de 15 años, el cambio le saldrá rentable en la factura de la luz en pocos años.

– Use microondas en lugar de horno, donde pueda.

– Utilice bombillas de bajo consumo.

– Si tiene cocina eléctrica, apagarla antes de acabar de preparar el plato.

– Cuando cocine, utilice ollas a presión que requieren un consumo menor de gas comparado con las ollas tradicionales.

– No deje los electrodomésticos en stand by.

Por otro lado, después de la continua escalada del precio del recibo de la luz (partes fijas y consumos), la OCU ha lanzado una propuesta en la web para compra colectica de energía a través de www.ocu.org/quiero-pagar-menos-luz. Es algo muy novedoso en España, pero no tanto fuera de ella.

Para ahorro de gas:

– Revise los quemadores del calentador de agua al menos una vez al año.

– Dúchese en vez de bañarse.

– Fije la calefacción a 20 grados.

– Revise el aislamiento de puertas y ventanas.

 ¿Cómo ahorrar en: Grupo 5. Mobiliario, equipamiento del hogar y gastos corrientes de conservación de la vivienda?

El ahorro en mobiliario es difícil, porque entra el factor del diseño en la toma de decisiones. Muchas veces es difícil conjugar el ahorro y el diseño porque el “estilo” del resto de muebles marca pauta en la compra. En cualquier caso, en equipamiento y mobiliario siempre es conveniente buscar antes de decidir. Si son electrodomésticos, la oferta se amplía por la estandarización de medidas y colores. Por tanto, el consejo es ver mucho antes de decidir.

Para la conservación de vivienda, siempre pedir tres presupuestos y éstos siempre por escrito y vinculantes. Además de ahorrarnos dinero, nos evitará muchos dolores de cabeza.

¿Cómo ahorrar en: Grupo 6. Salud?

Este es de los ahorros más difíciles.

En tema de medicinas hay diferencias entre farmacias, pero si son medicamentos con receta, internet queda eliminado como opción. El visitar varias farmacias puede facilitar ahorros de hasta el 15%.

En tema de seguros médicos la cosa se complica. Comparar coberturas y calidades es difícil. Eso sí, siempre preguntar todo (qué coberturas tiene, con casos de ejemplo, si tiene franquicia o no, estancias hospitalarias, listado de servicios y profesionales…). Por último, mirar la reputación de la compañía en Internet.

¿Cómo ahorrar en: Grupo 7. Transportes?

El coste del transporte en la mayoría de hogares se concentra en la gasolina. Para poder ahorrar hay un grupo de aplicaciones y páginas web que nos pueden ayudar a encontrar la gasolinera más barata.

– Para IOS (Apple Iphone por ejemplo ): FuelPrice  (en el Appstore).

– Para Android : Gasolineras baratas (en el Play Store de Google).

– elpreciodelagasolina.com/ contiene un buscador por provincias.

¿Cómo ahorrar en: Grupo 8. Comunicaciones?

 En este punto, la competencia es alta y es posible localizar, a través de internet, ofertas de Internet, así como de telefonía movil y fija excelentes. Las siguientes webs pueden ser de extrema utilidad:

– www.mybest.es

– www.blogtarifas.es/comparativas-de-tarifas/comparador-adsl/

– www.movilonia.com/comparador-tarifas-moviles/

 ¿Cómo ahorrar en: Grupo 9. Ocio, espectáculos y cultura?

 En este punto existe dificultad de ahorro sistemático debido a que no hay grandes operadores u ofertas integradas. Más alla del día del espectador y los bonos que ofrezca el proveedor del espectáculo, el ahorro es difícil.

 ¿Cómo ahorrar en: Grupo 10. Enseñanza?

 La situación es la misma que en el punto anterior, salvo quizás en libros de texto, donde hay una mínima competencia. Los precios de los libros en España tienen los descuentos limitados por lo que, en general, no prodremos obtener gangas.

Empieza a haber en España un mercado de segunda mano de libros de texto, todavía muy pequeño y no muy estructurado. Quizás ésta sea una buena opción de ahorro.

 ¿Cómo ahorrar en: Grupo 11. Hoteles, cafés y restaurantes?

 En hoteles webs como www.booking.com, www.lastminute.es, … nos permitirán consultar, ver y reservar hoteles a precios muy competitivos.

Para ver reputación www.tripadvisor.es/, nos podrá ser muy útil. Esta web, además de hoteles, tiene contenido de restaurantes, vuelos…

Por último, están apareciendo webs de reserva y localización de restaurantes bastante útiles. En el caso de Valladolid, próximamente va a aparecer : www.hoycomemosen.com

 ¿Cómo ahorrar en: Grupo 12. Otros bienes y servicios?

 Existen promociones puntuales, pero de cierta periodicidad, de algunas entidades bancarias donde hacen rebajas por la compras con VISA. Suelen ser ofertas del un X% (en general un 1%) sobre la compra o un conjunto de tiendas y cadenas con descuento (suele ser hasta 5%). Si la tarjeta no implica otras obligaciones, es interesante tenerla.

En la banca existe competencia para captar fondos y nóminas. Haga valer su posición exigiendo operar sin comisiones en las operaciones comunes. Existe banca a comisión cero, pero suele ser con muy pocas o ninguna oficina física. Para gustos …

Para el resto de bienes y servicios, comparar siempre, pedir siempre varios presupuestos si toca y comprar sin prisas.

¿Qué es internet comunitario?

Se trata de contratar una conexión a internet por un conjunto de propietarios y hacer que esa conexión esté disponible para su uso colectivo abaratando los costes en la explotación del servicio.

¿Es legal compartir internet? 

Este supuesto no está contemplado en la Ley de Propiedad Horizontal como tal, lo que sí hay es una referencia a la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, art. 17.2 LPH, lo que viene a decir es lo siguiente:

“La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.”

Por otro lado, la Comisión de Mercado de las Telecomunicaciones, mediante el Acuerdo de 7 de septiembre de 2010, permite la posibilidad de que las comunidades de propietarios puedan compartir los gastos de acceso a internet, siempre y cuando se reúnan una serie de requisitos, como son los siguientes:

· Inexistencia de ánimo de lucro,

· La red y el servicio no estén abiertos al público en general,

· La comunidad de propietarios no se hace responsable de la prestación del servicio ni ofrece un servicio de atención al cliente.

Es decir, aunque se contrate para todos los vecinos, no es la comunidad de propietarios la encargada de resolver incidencias, ni de prestar servicios de atención al cliente y no puede ofrecer tales servicios, sino que se trata de un uso privado para los vecinos.

Los tres requerimientos se suelen cumplir sin problemas en la mayoría de comunidades.

Existe otra posible pega, y son las cláusulas excluyentes en los proveedores de servicios. Sin embargo, estas cláusulas están en duda, porque podrían ser consideradas abusivas según alguna jurisprudencia. Aún si fuera este el caso, hay operadores que ya explícitamente anuncian que prestan el servicio.

¿Qué se necesita para poner en marcha un servicio compartido?

En general se necesita una infraestructura wifi. La mayoría de casos la instalación va a consistir en una serie de puntos wifi de emisión que den cobertura al edificio. Lo óptimo es que cada puerta tenga su propio SSID (señal propia) con su propio rango de red. De este modo, cada propietario tiene su propia señal y queda aislado del resto, con lo que la privacidad  queda garantizada.

¿Cómo se deberían calcular los costes a repartir?

Lo primero, indicar que estos costes sólo los tienen que abonar los vecinos que sean suscriptores del servicio comunitario. Hay cuatro apartados:

a. Coste de la instalación.

b. Costes de servicio internet.

c. Costes eléctricos.

d. Costes de soporte/sustitución.

Detallado :

a. Coste de la instalación.

Este coste va a ser el del tendido de la infraestructura en la comunidad. Bien porque se contrata una empresa o bien porque un vecino/s lo hacen ellos. Los routers wifi que se necesitan empiezan a partir de 50-60 € y se van a necesitar antenas amplificadoras que estan en torno a 12 € la unidad. Una instalación media (12-16 puertas) suele estar en torno a 1000-2000 € en una empresa y si lo hace un vecino en torno a 300 € de material.

b. Costes de servicio de internet.

Depende de lo que se contrate, pero los servicios de internet suelen estár entre 20-50 €/mes (20-50 Mb).

c. Costes eléctricos.

Los routers tienen un consumo eléctrico continuo. No son grandes consumos, pero al ser varios (a veces una docena) su suma es significativa y el resto de vecinos que no entran en la compartición no deberían tener que pagar el sobrecoste. Aproximadamente un router consume 4-12 Watt/h.  Dado que un mes tiene 24*30 horas = 720 horas, resulta que cada nodo consume 4*720 = 2880 Watt, es decir 2,880 KWatts. El precio de Kilowattio está ahora mismo en 0,12 € + IVA (aprox). Por tanto el coste por router sería: 2,880*0,12= 0,345 € + IVA , 0,418 € con el IVA incluido. Si fueran 10 routers, pues 10 *0,418 = 4,12 € a abonar entre los suscriptores del servicio.

d. Costes de soporte/sustitución.

Aquí depende del contrato de soporte. Si se tiene una empresa, pues en el contrato se puede incluir el coste de sustitución de cualquier router que se rompa. Si lo hace un vecino, pues es tener en cuenta que los routers tienen una vida media y que habrá que sustituirlos al cabo de unos años. Sugerimos ponernos en el caso de tener que sustituir todos los routers a los 2 años. No va a ser el caso normal porque la vida media es mayor, pero de ese modo cubrimos casos extremos. Si no se han roto los routers a los 2 años, la cuota de los vecinos baja.

Por poner un ejemplo numérico :

– 4 routers de precio 50 € cada uno y 4 antenas amplificadoras a 13 € cada una.

Coste de consumoo eléctrico (4Watts), 2,880 Kwats cada uno al mes, 11,52 Kw y por tanto, 0,418 €*4 = 1,672 € al mes en electricidad.

El coste de sustitución supuesto 2 años de duración media (escenario pesimista). 4 routers a 50 cada unos son 200 € y 4 antenas a 13  € cada una, son 52 €. Dividimos su coste en 2 años, es decir, 24 meses. Por tanto 252/24 y nos sale 10,5 € al mes para sustituir todos los routers y antenas (insistimos en que no va a ser lo normal que se rompa todo tan rápido)

– Coste del servicio de internet. Estimamos 45 € mes.

El coste a repartir los dos primeros años es: 45 + 1,672 + 10.5 €

¿Quién debe firmar el contrato con la empresa de telecomunicaciones? 

Debe estar a nombre de un vecino. En esencia, lo que permite la ley, es que particulares se pongan de acuerdo para compartir gastos, no que el servicio sea prestado por la comunidad de vecinos. Es un matiz importante.

¿Se puede llegar a prescindir del teléfono? 

Es perfectamente posible poner línea telefónica sobre internet de modo eficiente. La causa de que no se haga habitualmente es que para poner ADSL es necesaria línea telefónica en casi todos los casos. En el caso de ONO quitar del paquete el teléfono casi no tiene impacto en el precio final.

 Sin embargo, existen compañías que si se tiene internet (en este casos sería wifi comunitario) podrían prestar el servicio de telefonía sin problemas como por ejemplo Telsome  (www.telsome.es)

Por ejemplo, el coste fijo por línea (con Telsome) es de 2 € + IVA , en lugar de los 15 € +IVA que cobra Telefónica (Movistar).

¿Se pueden priorizar unos servicios en internet frente a otros? 

Sí, es perfectamente posible. La configuración de los nodos se puede hacer de modo que se de prioridad a la navegación web por encima de todo lo demás. Es decir, que si un vecino navega y otro descarga, tiene prioridad en el reparto de ancho el que navega. Dado que la mayoría del tiempo, el ancho de banda es más que suficiente para navegar, no hay interferencias reales entre descarga y navegación.

Si alguien hace una  ilegalidad, ¿son responsables el resto de vecinos? 

La jurisprudencia (que es reciente en este tema) dice que no. Indica que una IP no es un modo válido de localizar un usuario y que, por tanto, no hay una cadena fiable de responsabilidades. Más aún en el caso de un wifi comunitario.

 En un artículo de El Mundo al respecto del tema se decía :

De la misma forma que no existe una norma de derecho positivo que atribuya responsabilidad al propietario de un teléfono por los insultos que terceros puedan proferir a través de la línea, no puede responsabilizarse, sin vulnerar el principio de legalidad, a una comunidad de propietarios, o a un cibercafé, por los usos ilícitos que pudieran hacerse de su WiFi por parte de personas no identificadas individualmente.

¿Qué es una permuta de vivienda?

La permuta es una figura legal (contrato) por la cual, cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. En el caso que nos aplica, el intercambio sería de viviendas. El intercambio no tiene porqué ser simétrico, es decir, que puede mediar dinero como parte de la operación, si se diera el caso de que las viviendas intercambiadas no tuvieran el mismo valor.

¿Está contemplado en el ordenamiento jurídico español? 

Sí, está contemplado en el código civil, en el artículo 1538.

¿Es una figura habitual en el mercado inmobiliario? 

Históricamente ha sido irrelevante en el mercado español. Con la explosión de la burbuja inmobiliaria y la contracción del crédito, ha pasado a ser una opción muy minoritaria, pero en alza. Se estima que en el mercado español hay unas 2000 viviendas en oferta de permuta.

¿Dónde encontrar vivienda para permuta? 

Existen pocos sitios, el mayor lo tiene idealista:

http://www.idealista.com/buscar/venta-viviendas/permuta/

También existen anuncios escritos en prensa, y algunos anuncios de venta admiten permuta, aunque no lo declaren explícitamente.

¿Cómo funciona? 

Suele funcionar entre particulares, y lo normal es que sea dentro de la misma comunidad autónoma y que sea el caso de cambio de pisos del núcleo urbano hacia pueblos cercanos o periferia de las ciudades. También empieza a ser habitual el de una familia en apuros de liquidez que busca una vivienda más austera, para disminuir gastos e ingresar la diferencia de valor. Algo así como una “venta parcial” porque se sigue siendo poseedor de una vivienda y se engrosa en dinero líquido la diferencia de capital.

Lo primero sería determinar qué tipo de vivienda queremos para nuestra permuta. Una vez localizada, visitada, y hechas las comprobaciones que se indican en el punto siguiente, tendríamos que realizar tasaciones de los inmuebles a permutar.

– Valor del inmueble.

– Cargas que soporta (hipotecas, deudas con comunidad, …).

– Condiciones de subrogación de hipoteca, si la hubiere (consultar banco).

Es conveniente encargar dos tasaciones, una por cada propietario, y si difirieran mucho, una tercera con el pago a medias entre los propietarios.

Con esto se obtendrá un valor de Vivienda1 y de Vivienda2. Si hubiere diferencia entre las tasaciones, se podrá (deberá) completar la diferencia con dinero.

Llegados a un punto de acuerdo, el resto de la operación ya ocurre en notaria, donde se plasman las nuevas escrituras y la entrega de cheque, si lo hubiere. En esencia, es el mismo proceso que una adquisición. Al ser una operación poco habitual, es conveniente avisar a la notaria con anticipación de la modalidad que vamos a ejecutar.

http://www.adrianosi.com/blog/guia-de-compra-de-una-vivienda/, en la parte final.

¿Qué comprobaciones básicas hay que realizar? 

En esencia, las mismas que en la compra de un inmueble :

–  ¿A quién pertenece, y por tanto, quién o quiénes son sus propietarios? Debe coincidir con quien dice que tiene la capacidad de venta. Lo mejor para ello es pedir una nota simple. Una nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que informa de la titularidad de la propiedad de un inmueble, así como de los datos registrales, la referencia catastral y las cargas que sobre el inmueble pesan. Lo podemos solicitar online en: https://www.registradores.org/registroVirtual/init.do

– ¿Existen hipotecas, embargos u otras cargas que la afecten? Piense que si existe una hipoteca, quizás las condiciones actuales sean más favorables y le convenga negociar con él.

– ¿Existe algún contrato de arrendamiento en vigor? Con la nueva LAU (http://www.adrianosi.com/blog/variaciones-en-lau-ii/) podremos recuperar la vivienda con un preaviso de 3 meses. Aún así es preferible evitar esa situación.

– ¿Está al corriente de pagos de la comunidad de propietarios? ¿Hay alguna derrama? Desde la adjudicación, el nuevo propietario sólo responde por la deuda correspondiente al año en curso y al anterior. El resto de la deuda, si la hubiere, es reclamable al anterior propietario. Existe el derecho de pedir un certificado para ver si la vivienda está al corriente de pagos, lo entregará el secretario de la comunidad validado por el presidente.

– ¿Está al corriente de pagos del IBI? Ocurre lo mismo que con las deudas de la comunidad de propietarios. Son deudas del inmueble y por tanto de quien lo posea.

– Tratándose de viviendas en construcción o nuevas, ¿tiene  el promotor un seguro que cubra los daños que se puedan producir por defectos estructurales del edificio? Esto es fundamental por si se produjeran daños a nosotros o terceros en los primeros años de vida de la vivienda.

– Si es VPO o VPT (Vivienda de Precio Tasado), ¿existe alguna prohibición de disponer sobre la misma? ¿existen derechos de tanteo y de retracto a favor de la Administración? Dependiendo de la promoción, existen limitantes en futuros derechos de venta, alquiler, … Sabiendo quién lanzo la VPO (qué administración) nos podremos informar sobre ello. Es vital, saber las limitaciones de la vivienda que adquirimos y sobre cuántos años actúan.

¿Y si al menos una de las viviendas está hipotecada? 

La hipoteca del inmueble (ambas, si están hipotecadas las dos), se deberá subrogar. Ahora bien, se deben tener en cuenta las hipotecas y sus condiciones en el valor del inmueble a permutar. No debería ocasionar más problema que el de la tasación de los bienes para ver una posible compensación a la otra parte, si hubiera lugar.

La subrogación consiste en el cambio de titularidad del deudor, estando el nuevo deudor en los mismos derechos y obligaciones que el anterior. La parte acreedora (entidad bancaria) no será la misma. Se debe realizar ante escritura notarial y una vez realizada se  debe inscribir en el Registro de la Propiedad.

¿Cuál es la fiscalidad de una permuta? 

Aquí hay que tener en cuenta que cada parte en la permuta es a la vez comprador y vendedor y por tanto tendrá que tributar como ambas.

Siempre en el caso de particulares (si hay una empresa en la permuta se paga IVA y es algo más complicado. Si alguna empresa tiene dudas que nos consulte).

Como comprador :

– En el caso de comprar una vivienda usada, debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales a través de una de las entidades bancarias identificadas por la Administración. Importe: su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio, a determinar por la Comunidad Autónoma, que suele estar entre el 6 y 7% del precio de compra (cada comunidad marca el suyo). Ojo, en este caso, al ser una permuta ambos pagan lo mismo, aunque uno sea una vivienda y el otro una vivienda y dinero.

Como vendedor :

Tributará la ganancia patrimonial. Si la vivienda permutada fuera la vivienda habitual, el contribuyente podría aplicarse, (consultar los requisitos de hacienda), la exención de la tributación de la ganancia patrimonial por si se realiza la adquisición de otra vivienda habitual (que debería ser el caso común), siempre que la compra de la nueva vivienda se realice en un período máximo de dos años.

El diferencial del dinero, si le hubiere tributaría al 19% hasta 6.000 euros y del 21% desde 6.000,01 en adelante.

Si la permuta no se trata de la vivienda habitual, aunque el importe obtenido de la venta se reinvierta en otra vivienda, está sometido a la tributación de la ganancia patrimonial.

La fiscalidad en España está cambiando (en general al alza impositiva), por tanto, consultar las condiciones en Hacienda antes de dar cualquier caso.

¿Se pueden permutar dos bienes o más a cambio de otro?

En rigor, no, pero siempre se pueden hacer las dos operaciones simultaneas. Por ejemplo, permutar las viviendas con un diferencial de X € y simultáneamente firmar la venta de una cochera por esos X €. De facto, habremos realizado la permuta de una vivienda por otra y una cochera.

¿Existen limitaciones en permutas en VPPs o VPOs? 

Depende de las condiciones impuestas en la VPO o VPP. En general, hay poca legislación al respecto, por lo que explicito es extraño encontrar en la condiciones. Ahora bien, en general, se van a asimilar las condiciones impuestas a la venta sobre la VPO/VPP  y muy en general, al menos los 5 primeros años, suele estar penalizada o directamente prohibida la venta del inmueble.

¿Qué ley regula la convivencia vecinal?

La ley marco es: Ley de Propiedad Horizontal; fuera de ello, aplica el Código Civil; y en sus manifestaciones más graves, el Código Penal.

¿Qué hacer con un vecino “ruidoso”? 

Lo primero es intentar hablar con el vecino directamente, explicándole qué oímos, en qué circunstancias y qué problemas nos está ocasionando. Si no cesara el “ruido”, lo siguiente es dirigirse al presidente de la comunidad para requerir al propietario que cese la actividad molesta. Si los “ruidos” prosiguieran, se debe convocar una junta de comunidad de propietarios, para entablar, contra el vecino “ruidoso”, una acción de cesación en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal relativo a actividades molestas.

Si la demanda fuera estimada, la sentencia puede obligar a pagar daños y perjuicios al vecino “ruidoso” y llegar a la privación del uso de la vivienda durante un máximo de tres años.

¿Cuánto es “mucho ruido”?

Depende de la regulación municipal, la cual establece los límites y horarios del ruido soportable.

Por ejemplo, en Valladolid: http://www10.ava.es/rccava/documentos/maparuidos/plan%20de%20accion%20contra%20el%20ruido.pdf, páginas 26 y 27.

Para comprobar el nivel de ruido, existen unos dispositivos llamados sonómetros que nos permitirán comprobar si se está vulnerando o no la normativa.

¿Olores en la escalera? 

Actuamos en función del origen de los olores:

– Si el problema es por falta de limpieza en la escalera: convocar una junta extraordinaria de propietarios para tratar el tema. Si la junta no actúa diligentemente, entonces podemos pedir la intervención del ayuntamiento en caso de que exista riesgo sanitario (por ejemplo si hay ratas, cucarachas, …)

– Si el problema proviene de la falta de higiene de un vecino (por ejemplo http://es.wikipedia.org/wiki/S%C3%ADndrome_de_Di%C3%B3genes): lo primero es convocar una junta de propietarios, para que el presidente pida el cese al vecino y en caso de no obtenerlo, pida ayuda al ayuntamiento (en general va a ser a servicios sociales y a sanidad).

– Si los olores provienen de actividades realizadas dentro del hogar, pero sin falta de higiene, del tipo “hacer una barcacoa en el balcón”: en general, van a estar prohibidas por ley: Art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual “al propietario y al ocupante del piso no le está permitido desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.” Además de la ley de Propiedad Horizontal, estas actividades suelen estar explícitamente prohibidas en muchos reglamentos comunitarios y/o normativas municipales.

¿Falta de higiene? 

Además de lo dicho en el párrafo sobre los olores, actividades como: tirar colillas, sacudir alfombras, vaciar al patio común, tirar restos de fruta al patio común, dejar horas las bolsas de basura en zonas comunes, … Lo primero sería poner en conocimiento del presidente la situación, para que actúe sobre el vecino en cuestión. De persistir, el presidente debería notificar por escrito la molestia ocasionada. Y si persiste, denunciar y dejar que los tribunales actúen.

¿Uso de zonas comunes como propias?

Éste es el caso de dejar en patios comunales: restos de obras, bicicletas, … Si no estuviera normado el uso por la comunidad, es el momento de hacerlo (mejor antes) y si lo estuviera, el presidente deberá informar al vecino del incumplimiento de la normativa. Si persistiera, denunciar ante tribunales.

¿Abusos de zonas comunes?

Es el caso, por ejemplo, del uso de piscinas, barbacoas, parques comunitarios, … por gente ajena a la comunidad, que aparecen como invitados de un vecino. Si no está normado en la comunidad (número límite de invitados, …), no se puede hacer nada, a no ser que ocasionen unos sobre-costes objetivos medibles, es decir: se debe regular el uso si no se quiere soportar el abuso.

¿Uso de electricidad o agua comunitaria?

Ejemplo de ésto, es el uso de arcones frigoríficos en trasteros a costa de la comunidad de vecinos. En este caso, aunque la práctica resultara mayoritaria, bastaría con que un vecino no estuviera de acuerdo con este uso. Si la junta de propietarios no pidiera el cese y tomara medidas, el vecino que se considera perjudicado podría apelar a la justicia, obligando a poner contadores individuales o temporizadores. Por supuesto, en la demanda, puede pedir resarcirse de lo pagado en exceso por el uso de luz comunitaria.

¿Vecinos que hacen reparaciones no autorizadas?  

En algunas ocasiones, incluso con buena fé, un vecino realiza una “reparación” que agrava el problema que pretendía solucionar. Si no tiene autorización de la junta de propietarios (o administrador, si tocara), los costes de la reparación real irán a cargo del vecino “manitas”, dado que desde el punto de vista legal, lo que ha realizado es un desperfecto en un uso común.

¿Uso impropio de plazas de garaje? 

Por ejemplo: limpieza de coches, cambios de aceite, poner una moto y un coche en la misma plaza (con lo que, en general, sobresale el coche), … deben ser tratados como un punto más en la junta de vecinos. La junta deberá fijar unas normas de uso (que pueden ser prohibir, o limitar a unos días de la semana, …). Si esos acuerdos no se cumplieran, el presidente está facultado para llamar al orden al vecino incumplidor y acudir a la justicia en caso de terquedad.

¿Instalaciones de aires acondicionados?

Hay que tener un permiso de alteración de elementos comunes, y se debe tratar con todos los vecinos para aprobar o no las alteraciones que puede provocar la instalación del aparato. La aprobación será por mayoría simple.

¿Instalaciones de antenas parabólicas?

Según el Real Decreto-Ley 1/98 y la Ley 8/99 de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, ambos establecen que la instalación puede ser aprobada en junta de propietarios por mayoría de un tercio de sus integrantes. Si no se alcanzara ese tercio, el servicio podrá instalarse igualmente, aunque el reparto de gastos será diferente (en general, financiando la instalación aquellos que la demandaran).

¿Toldos?

Como norma general, la instalación de toldos por los vecinos en la fachada de un inmueble, está sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal, y requerirá el acuerdo unánime  de la Junta de propietarios al modificar el aspecto exterior del edificio.

Las fachadas de los edificios se consideran elementos comunes (art. 396 del Código Civil) y todo lo que afecte de manera significativa a las mismas, exige el voto unánime de los propietarios, de acuerdo a lo dispuesto en el art. 17 de la Ley de propiedad Horizontal.

¿Fumar en zonas comunes?

La Ley 1335/2009 conocida como Ley Antitabaco, en su articulo 19 dice: “Prohibición Al Consumo De Tabaco Y Sus Derivados. Prohíbase el consumo de Productos de Tabaco, en los lugares señalados en el presente artículo.

En las áreas cerradas de los lugares de trabajo y/o de los lugares públicos, tales como: Bares, restaurantes, centros comerciales, tiendas, ferias, festivales, parques, estadios, cafeterías, discotecas, cibercafés, hoteles, ferias, pubs, casinos, zonas comunales y áreas de espera, donde se realicen eventos de manera masiva, entre otras.”

Están incluidas zonas comunes, contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Está seguro de que quiere comprar?

Lo primero es autoevaluar la necesidad real de comprar. España es un país con gran cultura compradora porque históricamente, siempre se ha considerado que la mejor inversión de una familia era la vivienda que compraba. Ésto ha sido verdad en muchas ocasiones, puesto que el sector de la vivienda fué un sector protegido, regulado bajo el Ministerio de Vivienda con mucha promoción de vivienda de protección oficial. Ahora bien, lejos de ser una verdad absoluta, el sector de la vivienda ha dado sorpresas muy amargas a muchos propietarios que compraron durante la reciente época de la burbuja (1998-2007). Tal y como se detalló en http://www.adrianosi.com/blog/factores-en-el-cambio-de-tendencia-de-los-precios-de-la-vivienda/ el ajuste en precios no ha concluido y al menos quedan un par de años hasta su final. Evalúe la posibilidad de alquilar e incluso alquilar con opción a compra. Este simulador le puede ayudar a tomar una decisión: http://www.adrianosi.com/adrianet/index.php?adrModule=intranet&adrScript=compralquila.php, por tanto, el consejo es: En ausencia de ganga, si puede esperar, espere.

Tengo que comprar, ¿por dónde empiezo?

Antes de mirar un sólo anuncio:

1. Hacer una lista de qué requerimos de la vivienda que vamos a comprar. Si queremos obra nueva o vivienda usada, cuántos metros útiles, qué zonas nos gustan más, número de baños, ascensor, trastero, garaje, altura, jardín, colegios en la zona, supermercados, zonas comerciales, servicios sanitarios, facilidad de aparcamiento … Todos los factores que nos importen.

2. ¿Cuándo dinero queremos gastarnos? ¿Cuánto dinero nos podemos gastar? ¿Qué entrada estamos dispuestos a dar? ¿Cuánto dinero vamos a destinar a amueblar? ¿Cuánto para gastos corrientes (comunidad, seguros…)? En http://www.adrianosi.com/adrianet/ tenemos un simulador de hipoteca. Jugar con la entrada, los años, poner varios posibles Euribors …, es decir, ponerse en muchos casos, ya que lo que se va a firmar va a durar muchos años.
Bajo ningún concepto los gastos de hipoteca+comunidad+seguros mensualizados debería superar el 35-40% de los ingresos netos de la familia.

3. Una vez visto el importe a pedir prestado, ojear las webs de entidades financieras donde podemos obtener las mejores condiciones. Existen en internet varias webs que compraran las condiciones que ofrece la banca como por ejemplo http://www.rankia.com/comparador/hipotecas/portada o http://www.comparador.com/calculo-de-hipotecas/ .

4. Tantear los bancos seleccionados expresando nuestra intención de adquirir una vivienda, lo que estamos dispuestos a pagar, etc … Es habitual que nos requieran domiciliar nóminas para ofrecer mejor interés. También, ahora, es habitual que la entidad le ofrezca alguna vivienda suya (nueva o de embargo). Por mirar no se pierde nada, pero a veces, lo que mejoran las condiciones de financiación lo empeora el precio. Por tanto, papel, lápiz y haga números.

5. Por último hay que estar atento a posibles clausulas abusivas en la hipoteca (http://www.adrianosi.com/blog/clausulas-abusivas-en-mercado-inmobiliario/ )

Normalmente la vivienda habitual es la inversión más importante que realiza un ciudadano en España a lo largo de su vida. El mejor amigo de su bolsillo es usted, por tanto, gaste su tiempo en ahorrarse dinero. Una pequeña variación de condiciones de crédito, en años o tasa de interés puede representar muchos miles de euros a lo largo de la vida de la hipoteca.

Ya tengo claras mis condiciones económicas, ¿dónde busco vivienda?

Tenemos dos opciones :

– VPO (Vivienda de Protección Oficial)

– Mercado Libre

Las VPOs pueden ser impulsadas por promoción pública, administración autonómica o local (muy raramente ya por el gobierno central) o por promotor privado (que recibe subvenciones para el proyecto). En ambos casos existen condiciones de venta (habitual es el límite de renta … pero pueden ser variados) y tienen precio de venta máxima (que suele ser inferior al mercado libre). Para conocer la oferta de vivienda VPO, hay que consultar en las administraciones públicas (consejerías de vivienda de la comunidad y concejalía de vivienda). Hay que leer con detenimiento las condiciones de VPO, tanto de entrada (requisitos, límites de renta, …) como las posteriores a la adquisición (se suele limitar el precio de venta de segunda mano, a veces se impide el alquiler durante años, etc …). Tienen menor precio, pero también limitaciones.

En mercado libre ahora mismo hay anuncios de vivienda en casi todos los medios de comunicación, en nuestra opinión el mejor mecanismo es Internet. Existen varios portales, con años de experiencia que permiten seleccionar la oferta, ver fotos del inmueble y contactar con el propietario. Algunos portales:

– www.fotocasa.com

– www.milanuncios.com

– www.idealista.com

– www.yaencontre.com

Tengo seleccionadas varias casas, ¿cómo saber si el precio base es el adecuado?

El precio de la vivienda en este momento está un 25-30% por encima de la media histórica en términos de esfuerzo de compra (consultar última gráfica, http://www.adrianosi.com/blog/factores-en-el-cambio-de-tendencia-de-los-precios-de-la-vivienda/). Por tanto haga lo siguiente (algunos portales ya lo hacen por usted): mire la media de precio por metro cuadrado, rebaje la media de la zona un 25-30%, y cuando vea un piso que le interese, compare su precio por metro cuadrado con su media rebajada. Si es similar, ese piso por precio es interesante, si no dista mucho anótele para intentar negociar con propietario y si rebasa en mucho (+15%) déjele de lado porque esta fuera de precio real (y recuerde, que oferta de vivienda sobra).

Ya he seleccionado varias casas, ¿Cuántas debo ver?

No tenga prisa, ver al menos 5 o 6 viviendas es lo mínimo. No se enamore de la primera ni de la segunda ni de la tercera … Vaya a cada vivienda con una libreta y apunte todo lo que le llame la atención (los móviles tienen cámara la mayoría por si ve algo singular a tener en cuenta como un mueble de alta calidad, las vistas, …). No haga comentarios sobre el precio, simplemente vea lo que hay y si el propietario presiona sobre decisión, tenga calma e indique que va a ver más viviendas. Ahora mismo, el comprador marca los ritmos.

Señalar que no somos partidarios de compra sobre plano con la oferta actual. Hace años, era un opción razonable porque comprábamos a precios de hoy, en un mercado que subía cada año con una rebaja sobre el precio del momento. Luego había retrasos y problemas varios, pero podía compensar económicamente (3%-7% del precio final). En un mercado bajista, la ventaja desaparece y sólo quedan los problemas (a veces muy graves como por ejemplo, pagar entrada y al final quebrar la constructora en el proceso).

¿En qué me debo fijar en la vivienda? 

En varios elementos :

1. La estructura de la vivienda. Ladrillo, madera, metálica o de hormigón. Puede estar muy bien decorada, pero la estructura nos dirá la calidad de aislamiento y los riesgos de goteras.

2. Grosor de las paredes. Lo que vea dentro de la casa es probablemente lo que le separe de sus vecinos (ruidos…). Abra una ventana (al menos una) y mire el groso del muro exterior.

3. Abra grifos y mire la cantidad de agua que sale, así comprobará si la presión es buena.

4. ¿Cómo es la calefacción? Si es central, entonces en general no suele dar problemas. Si es individual normalmente va a ser de gas. En este caso, apunte la marca porque hay diferencias de rendimiento y de cantidad de averías marcadas. Hay informes comparativos en internet, en especial de www.ocu.es. Si es eléctrica, tenga en cuenta que implicará un alto coste en invierno. De mejor a peor: central, gas individual, eléctrica. Revise también que todas las habitaciones tienen un radiador proporcional a la estancia que calientan.

5. Revise la calidad de las ventanas. Si es simple lámina, en invierno será un punto de pérdida de calor de la casa. Si son doble lámina, pregunte si tienen ruptura de puente térmico, en caso contrario, se tienden a formar humedades. Las dobles ventanas, son una solución “antigüa” pero aceptable desde el punto de vista de aislamiento.

6. Calidades de las puertas. Revisar la puerta exterior, la calidad de la cerradura y el anclaje a la pared cuando se cierra. Y en las puertas interiores, revisar los casos de imitación a madera que son papel prensado-barnizado (visualmente muy convincentes, pero nada que ver con la calidad de la madera).

7. Calidades de suelos. Tenga en cuenta que los parquets son bonitos de ver y tediosos de cuidar (hay grados, desde muy delicados hasta resistentes). Tarima tiene las ventajas visuales del parquet, pero es mucho menos delicado. En los últimos años las cerámicas han alcanzado un grado de sofisticación alto. Se han vuelto más cálidas, visualmente atractivas y siguen siendo muy resistentes al día a día.

8. Luminosidad y orientación. ¿están las estancias bien iluminadas con luz natural? La orientación óptima de la casa en términos de luz y calor es: Sur.

9. Zonas comunes. Estado del ascensor, escaleras, fachada. Pregunte por la última obra en el tejado. Se trata de ver si hay una derrama de comunidad inminente.

10. Acabados varios. Rodapies, molduras, paredes, …

¿Qué debemos preguntar?

–  ¿A quién pertenece, y por tanto, quién o quiénes son sus propietarios? Debe coincidir con quien dice que tiene la capacidad de venta.

– ¿Existen hipotecas, embargos u otras cargas que la afecten?. Piense que si existe una hipoteca quizás las condiciones actuales sean más favorables y le convenga negociar con él.

– ¿Existe algún contrato de arrendamiento en vigor?. Con la nueva LAU (http://www.adrianosi.com/blog/variaciones-en-lau-ii/) podremos recuperar la vivienda con un preaviso de 3 meses. Aún así es preferible evitar esa situación.

– ¿Está al corriente de pagos de la comunidad de propietarios? ¿Hay alguna derrama? . Desde la adjudicación, el nuevo propietario sólo responde por la deuda correspondiente al año en curso y al anterior. El resto de la deuda, si la hubiere, es reclamable al anterior propietario. Existe el derecho de pedir un certificado para ver si la vivienda está al corriente de pago, lo entregará el secretario de la comunidad validado por el presidente.

– ¿Está al corriente de pagos del IBI? Ocurre lo mismo que con las deudas de la comunidad de propietarios. Son deudas del inmueble y por tanto de quien lo posea.

– Tratándose de viviendas en construcción o nuevas, ¿tiene  el promotor un seguro que cubra los daños que se puedan producir por defectos estructurales del edificio?. Esto es fundamental por si se produjeran daños a nosotros o terceros en los primeros años de vida de la vivienda.

– Si es VPO o VPT (Vivienda de Precio Tasado), ¿existe alguna prohibición de
disponer sobre la misma? ¿existen derechos de tanteo y de retracto a favor
de la Administración? Dependiendo de la promoción, existen limitantes en futuros derechos de venta, alquiler, … Sabiendo quién lanzo la VPO (qué administración) nos podremos informar sobre ello. Es vital, saber las limitaciones de la vivienda que adquirimos y sobre cuántos años actúan.

Es preferible cubrirnos antes, aún cuando se haga constar en el contrato de compraventa que ninguna de las posibles pegas expresadas anteriormente aplique a la vivienda. Si ocurriera, el contrato estaría viciado y se podría anular o pedir compensación, pero siempre es preferible prevenir y evitarse dolores de cabeza.

Ya tengo seleccionadas unas pocas, ¿y ahora?

Empezar por las dos o tres que mas nos han gustado. Realizar una oferta económica especificando al propietario que se han lanzado más ofertas (dos o tres) a otras casas que nos han gustado. El primero que conteste aceptando se lo lleva. Si hay contraoferta, esperar (un día o dos) a ver si alguna de las ofertas es aceptada. Tener paciencia y temple porque ahora mismo el comprador juega con ventaja.

Hemos llegado a preacuerdo económico, ¿qué debemos firmar?

Lo primero que debemos hacer es solicitar una nota simple de la vivienda. Una nota simple es un documento emitido por el Registro de la Propiedad que informa de la titularidad de la propiedad de un inmueble, así como de los datos registrales, la referencia catastral y las cargas que sobre el inmueble pesan. Lo podemos solicitar online en: https://www.registradores.org/registroVirtual/accesoVirtual.do?dispatch=tarjeta_init& .destinoVolver=init.do .

Con este documento, nos aseguramos de que el vendedor es propietario real de la casa. No hay que fiarse de que el propietario nos enseñe una, porque puede estar atrasada y la vivienda haber cambiado de manos.

Si la nota simple indica que la vivienda es del vendedor y que no está en ejecución hipotecaria (la está embargando un banco), si todo esta en orden, lo siguiente a firmar es un contrato de arras.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras, es un contrato de tipo privado, firmado por propietarios y compradores, donde no es necesaria  la presencia de un notario, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de un bien (como una vivienda), entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal.

Es habitual que contenga penalizaciones para las dos partes si la transacción finalmente no se lleva a acabo. Teniendo que compensar una parte a la otra si la operación no se realiza por su culpa.

También es habitual que la compensación sea asimétrica, siendo más habitual que el propietario deba compensar más al comprador si al final, por la razón que sea no le vende la vivienda.

¿Qué debe constar en el contrato de Arras?

Al menos lo siguiente:

– Los datos de  la vivienda para ser identificada sin ambigüedad alguna

– El precio

– La forma de pago

– El plazo previsto para el otorgamiento de la escritura pública

– Los pactos sobre distribución de gastos en la compraventa, si existieran

– Las compensaciones de cada parte en caso de no compra

¿Qué cantidad se suele entregar en el contrato de arras?

No hay una cantidad fija puesto que se trata entre propietario y comprador. Hace años se solía poner el 10% del valor de venta, pero al subir tanto los pisos, esa cifra ha caído. Ahora mismo la cifra suele ser de 6000 € a 12000 €. Hay que tener en cuenta, que el contrato de arras es un mecanismo que da seguridad a ambas partes. Un propietario que ve poco depósito en el contrato de arras puede pensar que un comprador no va en serio o que puede ser tentado por otra oferta de última hora. Un comprador, con una buena cantidad depositada en el contrato de arras, se asegura de que al propietario no le compense la oferta de otro comprador (es habitual que el comprador pida el doble de lo depositado si el propietario se echa atrás en la transacción).

¿La cantidad del contrato de arras se resta del precio final?

Sí, es parte del dinero pagado al propietario por el inmueble.

¿Y ahora?

Ahora hay que formalizar un contrato de compraventa. Tenemos que avisar al banco para que prepare el cheque y el contrato hipotecario. Lo habitual es que el contrato de compraventa de viviendas se formalice en escritura pública. Es el notario quien recoge la voluntad de las partes, emite juicio de identidad y la capacidad de las mismas. El notario va a redactar el documento ajustándose a los requisitos legales, y hará las advertencias correspondientes a las obligaciones que van a cargo de cada parte y resulten de la celebración del contrato.

La elección del notario recae en el vendedor si es una empresa y en el comprador si el vendedor es un particular.

– La escritura pública es imprescindible para inscribirla en el Registro de la Propiedad.

– El notario va a pedir una nota simple de la vivienda al Registro de la Propiedad.

El otorgamiento de la escritura equivale a la entrega de la vivienda, y generalmente el importe del precio (el cheque) se entrega al vendedor en presencia del notario.

Es importante saber que aún firmado el contrato de compra-venta el vendedor no queda libre de los vicios o defectos ocultos en la vivienda, aunque los ignorase, pudiendo el comprador optar entre desistir del contrato (abonándosele los gastos que pagara) o rebajar una cantidad proporcional del precio a juicio de peritos.

Además, el promotor, el constructor y la dirección técnica del edificio tendrán que responder solidariamente frente a los compradores y/o terceros adquirentes por los daños causados por los defectos constructivos y estructurales durante un plazo de diez años, por daños que resulten de defectos que afecten a la habitabilidad del edificio durante un plazo de tres años, y por daños causados en defectos de acabado por plazo de un año, estando además obligados a contratar los correspondientes seguros.

Ante cualquier duda, pregunte al Notario antes de firmar, su función es asesorar.

Tengo la escritura, y ahora?

Ahora hay que pagar impuestos.

Pagados los impuestos, ¿cuál es el siguiente paso?

Con la escritura (proveniente de la notaría) y los recibos de los impuestos pagados, lo siguiente es la inscripción del derecho que hemos adquirido en el  de la Propiedad.